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推进农村集体土地确权登记发证政策法规知识100问
[来源: 河南省国土资源厅| 作者:原创| 日期:2012年3月25日 | 浏览23643 次] 【  】 

中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见(中发〔2010〕1号)、中共河南省委河南省人民政府关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的实施意见(豫发〔2010〕1号)(以下称中央和省委1号文件)充分体现了党中央国务院和省委省政府对农村集体土地确权登记发证工作的高度重视,是统筹城乡发展,增加农村新的发展活力,加快建立城乡统一的土地市场,进一步推进土地管理事业改革和发展的重大举措;是落实科学发展观,加快发展方式转变,促进经济社会可持续发展的重要保证;是落实最严格的土地管理制度,提倡节约集约用地,推进依法行政,切实保护广大人民群众利益的重要体现。加快推进农村集体土地确权登记发证,对于有序推进和深化农村土地管理制度改革,保障农民的土地物权,还权赋能,最终形成产权清晰、权能明确、权益保障、流转顺畅、分配合理的农村集体土地产权制度作用重要,意义重大。

国土资源部、财政部、农业部和中央农村工作领导小组办公室和省委为了贯彻落实中央1号文件,先后颁发了一系列文件。河南省人民政府又批转了省国土资源厅等部门关于加快推进全省农村集体土地确权登记发证工作意见的通知(豫政〔2011〕77号),对农村集体土地确权登记发证工作的重要意义、组织领导、任务目标、目的要求、完成时限和经费保障等方面做出了具体的规定。为适应全省农村集体土地确权登记发证工作的需要,满足广大农民朋友更好的学习了解集体土地确权登记发证工作的有关政策法律和基本知识,省国土资源厅地籍管理处组织编写了《河南省加快推进农村集体土地确权登记发证政策法规知识100问》。以土地确权登记发证有关法律法规、部门规章、中央和省委1号文件以及配套文件为依据,针对当前全省农村集体土地确权登记发证工作作以介绍。

由于时间仓促,编者水平有限,难免存在不当之处,敬请读者批评指正。

编 者

2012年1月12日

目    录

一、概述 5

二、土地登记 15

三、土地登记资料公开查询及土地登记代理 26

四、农村集体土地所有权确权登记发证 31

六、集体建设用地使用权确权登记发证 54

七、土地权属争议与调处 58

八、土地调查 64

九、其他 67

一、概述

1.你知道我省开展加快推进农村集体土地确权登记发证工作的由来吗?

为贯彻落实《中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》(中发〔2010〕1号,以下简称中央1号文件)和《中共河南省委河南省人民政府关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的实施意见》(豫发〔2010〕1号,以下简称省委1号文件)要求,根据《国土资源部 中央农村工作领导小组办公室 财政部 农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》(国土资发〔2011〕178号)统一部署,开展全省农村集体土地确权登记发证工作。

2.你清楚农村集体土地确权登记发证的范围吗?

农村集体土地确权登记发证是对农村集体土地所有权和集体土地使用权等土地权利的确权登记发证。农村集体土地使用权包括宅基地使用权、集体建设用地使用权等。农村集体土地所有权确权登记发证要覆盖到我省全部农村范围内的集体土地,包括属于农民集体所有的建设用地、农用地和未利用地,不得遗漏。

3.农村集体土地确权登记发证五项基本原则是什么?

我省农村集体土地确权登记发证工作应遵循以下基本原则:一是依法依规原则。农村集体土地确权登记发证工作必须严格依据法律法规和政策规定的有关内容和程序推进;二是便民高效原则。农村集体土地确权登记发证工作要始终坚持将便民、利民、护民的要求贯穿工作全过程,提高登记发证效率;三是因地制宜原则。按照中央和省委1号文件的总体要求,各地可以依据《河南省加快推进全省农村集体土地确权登记发证工作实施方案》,结合当地实际,选择合适的技术手段进一步细化调查,以满足有效维护农民土地权益和土地管理基础工作的需要;四是急需优先原则。各地对开展综合整治和需要流转的农村土地,应优先进行确权登记发证,为整治和流转提供条件,对被列入为综合改革实验区、农村承包经营权登记试点地区以及城乡结合部等范围的集体土地确权登记发证,以满足改革发展和稳定的需要;五是全面覆盖原则。即农村集体土地所有权确权登记发证应覆盖到全部农村集体土地。

4.我省农村集体土地确权登记发证工作有哪些具体要求?

全省农村集体土地确权登记发证工作具体要求是:要以第二次全省土地调查成果为基础,以土地权属调查(核查)为先导,以先进、经济的测绘技术为支撑,依照《第二次土地调查技术规程》、《河南省集体土地所有权确权登记发证实施细则》、《河南省农村宅基地、集体建设用地使用权确权登记发证实施细则》等有关规定,查清农村集体土地所有权、宅基地使用权和集体建设用地使用权的归属情况和村庄范围内土地利用情况,制作完成的符合土地权属管理和土地登记要求的地籍调查成果,包括地籍调查表、宗地图、地籍图等,为农村土地管理制度改革和农村集体土地产权制度改革奠定土地产权和土地利用基础。同时根据宅基地使用权和集体建设用地使用权调查成果,采取“一次查清、分类处理”的原则,按照国家制定的有关规定以及《土地登记办法》开展土地登记,建立农村集体土地确权登记发证数据库及管理系统。农村集体土地确权登记发证按照《土地登记办法》土地总登记的有关规定执行。

5.加快推进农村集体土地确权登记发证重大意义是什么?

2010年中央和省委1号文件对农村集体土地确权登记发证工作分别作了部署,由于这项工作的政策性和复杂性,为了确保农村集体土地确权登记发证工作依法有序进行,各级经过了充分的准备,目前条件已经成熟。所以,加快推进这项工作的落实既是当前土地管理工作中的首要任务,也是贯彻落实党中央国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础、增加农村发展活力、促进城乡统筹发展的迫切需要;是贯彻落实《物权法》、维护农民权益、促进农村社会和谐稳定的现实需要;是贯彻落实最严格的耕地保护制度和节约用地制度、提高土地管理和利用水平的客观需要,加快推进农村集体土地确权登记发证,涉及广大农民的切身利益,关系国家经济社会发展全局,对于深化我国农村土地管理制度改革,增加农村发展活力,促进我国土地产权制度建设和城乡土地统一市场建设,加快发展方式转变和中源经济区建设必将产生积极而深远的影响。

6.农村集体土地确权登记发证的重要作用有哪些?

农村集体土地确权登记发证的过程,不仅是进一步查清宗地的权属、面积、用途、空间位置,建立土地登记簿的过程,更为重要的是对确认农民集体、农民与土地长期稳定的产权关系的确认,通过过程与结果的综合作用,一是可以起到进一步激发农民保护耕地、节约集约用地的积极性;二是有利于解决农村集体土地存在的土地权属纠纷,优化农村社会管理环境和基础,构建和谐社会;三是有利于依法确认农民土地权利,强化农民特别是全社会的土地物权意识,在城镇化、工业化和农业现代化进程中切实维护农民权益;四是有利于依法确认和保障农民的土地物权,进而通过深化改革,还权赋能,最终形成产权清晰、权能明确、权益保障、流转顺畅、分配合理的农村集体土地产权制度;五是有利于建设城乡统一的土地市场,促进农村经济社会发展和城乡统筹发展。

7.实施农村集体土地登记发证工作的法定主体是谁,土地登记由谁来实施?

县级人民政府是本辖区农村集体土地确权登记发证的法定主体。农民集体所有的土地,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认建设用地使用权。

国务院成立全国农村集体土地确权登记发证工作领导小组,国土资源部会同财政部、农业部等部门成立全国加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室。地方各级人民政府、国土资源部门牵头成立相应领导机构,负责本地区工作的组织实施。

8.加快推进全省农村集体土地确权登记发证工作时间上有何规定?

河南省人民政府《批转省国土资源厅等部门关于加快推进全省农村集体土地确权登记发证工作意见的通知》(豫政〔2011〕77号)规定,考虑到各地实际情况和需要,在内容和时限要求上我省统一划分了两个时段。即2012年12月31日前全部完成农村集体土地所有权确权登记发证工作;2015年12月31日前全部完成宅基地使用权和集体建设用地使用权确权登记发证工作。

9.我省农村集体土地确权登记发证宣传应突出的主题是什么?

我省农村集体土地确权登记发证宣传应突出以下主题:搞好农村集体土地确权调查,依法开展登记,深化农村改革,统筹城乡发展,实现凭证用地管地,维护农民合法权益,建立城乡土地统一市场,服务中原经济区建设。

10.我省农村集体土地确权登记发证的宣传口号是什么?

实施农村集体土地所有权登记是土地产权制度建设的重大进步

开展农村集体土地登记,依法保护农民土地权益

实行土地权属登记,加强土地产权管理

实施土地登记,明晰土地产权

农村集体土地确权登记,重在维护农民合法利益,服务经济建设

让每一块集体土地都有合法的“身份证”

查清农村集体土地现状,加强土地产权制度建设,促进城乡统筹发展

社会动员,全民参与,积极搞好农村集体土地调查

积极维护农民土地产权权利,有恒产者有恒心

开展集体土地登记,保护土地财产权益

规范集体土地管理,构建和谐稳定农村社会

明晰土地产权,维护农民权益

依法登记的土地权利受到法律保护

农村宅基地确权是党和政府为农民办的一件大好事、大实事

农村宅基地确权是统筹城乡发展的重要措施

农民有了土地证,好比吃了定心丸

依法明晰农村宅基地权属,规范农村宅基地管理

完善农村宅基地制度,依法保障农户宅基地用益物权

加强农村宅基地管理,健全严格规范的农村土地管理制度

规范农村住宅建设,禁止乱占滥用土地

搞好宅基地登记发证工作,促进社会主义新农村建设 

开展农村宅基地登记发证工作,促进土地节约集约利用

禁止为城镇居民在农村购买和建造住宅颁发土地证

搞好宅基地登记发证工作,促进农村社会的和谐与稳定

平等保护华侨宅基地合法权益

农村宅基地使用权是农民依法无偿取得的用益物权

查清农村集体土地现状,维护农民合法权益,营造农村和谐社会环境

开展农村宅基地确权登记发证工作是保护农民土地合法权益的重要举措

农村宅基地确权调查,人人有责

严格土地登记,明确土地权属

凭证用地管地,维护农民合法权益

农村集体土地确权登记发证,利国惠民

产权要明晰,土地先登记

土地生命线,产权是关键

加强土地产权管理,维护公众合法权益

规范土地登记,保护土地财产

国土资源是民生之本,产权制度是管理之基

土地产权承千秋,保障权益兴万代

明晰土地产权,共建和谐家园

二、土地登记

11.农村集体土地登记的法律法规依据?

《中华人民共和国土地管理法》(2004年8月29日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》第二次修改)、《中华人民共和国土地管理法实施条例》(1998年12月27日 国务院令第256号)、《河南省实施〈土地管理法〉办法》(2004年11月26日河南省第十届人民代表大会常务委员会第十二次会议《关于修改〈河南省实施土地管理法办法〉的决定》修正)、《土地登记办法》(2008年2月1日 国土资源部令第40号)等法律法规依据。

12.《土地登记办法》实施后,原《土地登记规则》是否还有效?

《土地登记办法》自2008年2月1日实施后,原《土地登记规则》自动失效。

13.我国土地权利证书有哪几种?分别由哪一级机关颁发?

目前,我国的土地权利证书包括国有土地使用权、集体土地使用权、集体土地所有权和土地他项权利证明书四种,其中前三种由县级以上人民政府颁发,土地他项权利证明书由县级以上人民政府国土资源行政主管部门颁发。

14.你了解什么是土地登记制度吗?

简单地说,土地登记制度是国家的一项法定制度。《中华人民共和国物权法》确立了不动产统一登记制度。土地是最重要、最基础的不动产,土地登记是不动产登记的基础。土地登记是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。

土地登记由县级和县级以上人民政府根据国家有关土地确权和土地登记的规定,依照法定程序,对土地所有权和使用权进行审批、注册登记、确认、发放土地证书的法律制度。

15.土地登记的目的是什么?

土地登记是指国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记。

历史上实施的土地登记主要是为了课税。现代土地登记的根本目的在于确认土地权属,赋予土地产权以法律效力,还权赋能,保护土地权利人的合法权益,维护社会主义公有制,维护土地市场交易秩序,为科学合理有效地管理土地和节约集约利用土地提供基础依据和基础保障。

16.土地登记包括哪些内容?

土地登记内容指反映在土地登记簿册内的土地登记要素,主要包括土地权属性质和来源,土地权利主体所涉及的土地权利人,土地权利客体所及的土地坐落、界址、面积、用途(地类)、价格、图号、地号及土地使用权的年限等。

17.土地登记的机关是谁?

土地登记的机关是县级以上人民政府和县级以上国土资源行政主管部门。只有县级以上人民政府才具有土地登记造册和核发土地权利证书的权利;县级以上国土资源行政主管部门有登记和核发土地他项权利证明书的权利;人民政府派出机构,如各类开发区,一律不得办理土地登记手续,不得颁发土地权利证书。

18.土地登记的单位是什么?

根据《土地登记办法》第5条的规定,土地以宗地为单位进行登记。

19.什么是宗地?

宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。

20.为什么要实行土地登记人员持证上岗制度?哪些人员应当持证上岗?

实行土地登记人员持证上岗制度,主要是基于以下原因:一是土地登记工作本身具有一定的专业性和较强的政策性,为了减少因登记产生的纠纷,减少登记错误,保证登记结果的准确性和权威性,需要土地登记从业人员必须具备相应的专业技能和政策水平;二是顺应国际通行做法。世界上其他国家和地区,对土地登记人员都有很高的要求,土地登记从业人员需要通过相关的资格考试才能从事土地登记工作。考虑到我国实际情况,《土地登记办法》仅规定“从事土地权属审核和登记审查的工作人员,应当取得国务院国土资源行政主管部门颁发的土地登记上岗证书”,具体来说,就是在土地登记簿上签署审查意见的人员应当持证上岗。根据2008年7月15日《国土资源部关于印发〈土地登记表格〉(试行)的通知》(国土资发〔2008〕153号),在土地登记簿上签署审查意见的“审查人”与“负责人”应当在签字的同时填写土地登记上岗资格证号。而对其他从事土地登记辅助工作的人员,如对在窗口收件人员、具体制证发证人员等,目前都没有要求必须持证上岗。

21.你了解土地登记的程序吗?

不同类型的土地登记在登记的具体程序上是不尽相同,但总体上土地登记应该把握以下四个环节:一是土地登记申请;二是土地权属审核;三是注册登记;四是核发证书,这四个方面是土地登记中不可或缺的程序或步骤。

22.你清楚国土资源行政主管部门自受理土地登记申请之日起几个工作日内,应当办理土地登记审查手续吗?

依据《土地登记办法》的规定,国土资源行政主管部门应当自受理土地登记申请之日起二十日内,办结土地登记审查手续。特殊情况需要延期的,经国土资源行政主管部门负责人批准后,可以延长十日。

23.土地登记的基本原则有哪些? 

土地登记应遵循以下五项基本原则,一是依法的原则,土地登记必须依法进行;二是申请的原则,土地登记机关办理土地登记,一般应由土地权利人或土地权利变动当事人向土地登记机关以书面形式提出申请;三是审查的原则,土地登记机关对土地登记申请和地籍调查的结果必须进行审查;四是公示的原则,将土地登记向社会公众进行公示和公开;五是属地管辖的原则,在一个登记区内只能由一个土地登记机关来登记,不能由两个或两个以上土地登记机关登记,同时,同一个登记区内的土地登记资料,只能由一个土地登记机关建档保存,不能由两个或两个以上土地登记机关分别保管。

24.农村集体土地所有权证发给谁?

属于村农民集体所有的土地,发证给村农民集体;属于村民小组集体所有的土地,发证给村民小组农民集体;属于乡(镇)农民集体所有的土地,发证给乡(镇)农民集体。土地证“是谁的就发给谁”。

25.你知道农村集体土地确权登记依据的文件资料都包括哪些方面的内容吗?

农村集体土地确权登记依据的文件资料包括:一是人民政府或者有关行政主管部门的批准文件、处理决定;二是县级以上人民政府国土资源行政主管部门的调解书;三是人民法院生效的判决、裁定或者调解书;四是当事人之间依法达成的协议;五是履行指界程序形成的地籍调查表、土地权属界线协议书等地籍调查成果;六是法律、法规等规定的其他文件等。

26.你清楚哪些土地登记申请按规定不予登记发证吗?

申请土地登记发证涉及下列情况之一的,不予登记发证:一是土地权属有争议未解决的;二是土地违法行为尚未处理或正在处理的;三是申请的土地权利超过规定期限的;四是无合法用地等土地登记申请要件的;五是违反规划改变土地用途的;六是查封登记解除前申请办理登记的;七是未办理土地使用权登记而设定抵押的;八是其他依法不予登记的;不予登记发证的,一般应书面告知申请人不予登记发证的理由。

27.代理境外申请人申请土地登记如何办理公证?

根据《民法通则》第六十三条的规定,公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为,土地登记当然也可以委托代理人进行,但是当事人应当提交授权委托书和代理人身份证明。

对代理境外申请人申请土地登记的,授权委托书和代理人身份证明不易查明的,需要经依法公证或者认证。具体可以参照《民事诉讼法》第二百四十二条的规定办理,即“在中华人民共和国领域内没有住所的外国人、无国籍人、外国企业和组织委托中华人民共和国律师或者其他人代理诉讼,从中华人民共和国领域外寄交或者托交的授权委托书,应当经所在国公证机关证明,并经中华人民共和国驻该国使领馆认证,或者履行中华人民共和国与该所在国订立的有关条约中规定的证明手续后,才具有效力”。

28.土地登记出现错登、漏登怎么办?

土地登记后,发现错登或者漏登的,国土资源行政主管部门应当报经人民政府批准后办理更正登记,土地权利人、利害关系人也可以申请更正登记。

国土资源行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的,根据错、漏登记宗地的原土地所有者或使用者的原土地登记申请书,进行补充地籍调查,填写土地变更登记审批表,报原批准登记发证机关审批,更改或更换土地登记卡、簿,同时书面通知原土地证书持有人在规定期限内到国土资源行政主管部门办理更换或注销原土地证书手续。当事人逾期不办理的,国土资源行政主管部门报经人民政府批准并公告后,原土地权利证书废止。

更正登记涉及土地权利归属的,应当对更正登记结果进行公告。

29.土地权利证书丢失了能否补办,怎样办理?

土地权利证书灭失、遗失的,土地权利人应当在指定媒体上刊登灭失、遗失声明后,方可申请补发。补发的土地权利证书应当注明“补发”字样。

30.土地权利人不提出申请,如何办理土地登记?

土地登记依相对人申请启动是《物权法》确定的不动产登记制度的基本原则。这样规定的目的是有利于督促当事人提高权利保护意识,节约集约利用土地资源。因此,一方面县级人民政要做好加快推进农村集体土地确权登记发证的宣传工作;另一方面,国土资源部门要树立为相对人主动服务的意识,通过职能部门积极、主动、有效的服务,促使相对人增强土地登记申请的积极性、自觉性和主动性,最大限度的提高发证率。对于确实不提出土地登记申请的单位和个人,可以采取“只登记、不发证”的办法,并做好登记造册工作。

31.拥有多宗或共有宗地的应如何登记?

拥有或者使用两宗以上土地的土地使用者或土地所有者,应当分宗申请登记。如果一个地块内有几个土地使用单位或个人,在实地上难以划清其各自的权属范围和界线,也可划分为一宗地,称为共用宗地,共用宗地可一卡多证。两个以上土地使用者共同使用一宗土地的,应当分别申请登记。

32.注销土地登记主要包括哪几种情况?

(1)依法收回的国有土地;

(2)依法征收的农民集体土地;

(3)因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使原土地权利消灭,当事人未办理注销登记的;

(4)因自然灾害等原因造成土地权利灭失的,原土地权利人应当持原土地权利证书及相关证明材料,申请注销登记;

(5)非住宅国有建设用地使用权期限届满,国有建设用地使用权人未申请续期或者申请续期未获批准的,当事人应当在期限届满前十五日内,持原土地权利证书,申请注销登记;

(6)已经登记的土地抵押权、地役权终止的,当事人应当在该土地抵押权、地役权终止之日起十五日内,持相关证明文件,申请土地抵押权、地役权注销登记;

(7)当事人未按照第4、5和6条的规定申请注销登记的,国土资源行政主管部门应当责令当事人限期办理;逾期不办理的,进行注销公告,公告期满后可直接办理注销登记。

三、土地登记资料公开查询及土地登记代理

33.土地权利人、利害关系人能否申请查询土地登记资料? 

国家实行土地登记资料公开查询制度。土地权利人、利害关系人可以申请查询土地登记资料,国土资源行政主管部门应当按照规定和程序准予查询。

土地登记资料的公开查询,依照《土地登记资料公开查询办法》的规定执行。

34.你清楚土地登记的资料包括哪些内容吗,土地登记的查询内容和范围是怎样规定的?

土地登记资料包括土地登记结果和原始登记资料两部分。土地登记结果,包括土地登记卡和宗地图;原始登记资料,包括土地权属来源文件、土地登记申请书、地籍调查表和地籍图。

对土地登记结果,任何单位和个人都可以依照《土地登记资料公开查询办法》的规定查询,土地登记的原始登记资料,依照下列规定查询:土地权利人、取得土地权利人同意的单位和个人有权查询其土地权利范围内的原始登记资料;土地登记代理机构有权查询与其代理业务直接相关的原始登记资料;国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关和纪检监察部门有权查询与调查、处理案件有关的原始登记资料。

35.查询人查询土地登记资料应提交哪些材料?

查询人查询土地登记资料,应当向查询机关提供本人的身份证明,并填写查询申请表。查询人为法人或者其他组织的,还应当提交单位的证明文件。

查询原始登记资料的,除提交上述规定的材料外,还应当按照下列规定提交有关证明文件:土地权利人应当提交其权利凭证;取得土地权利人同意的单位和个人应当提交土地权利人同意查询的证明文件、土地权利人的权利凭证和土地权利人的身份证明;国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关和纪检监察部门应当提交本单位出具的查询证明以及执行查询任务的工作人员的有效工作证件。

36.查询人可以将土地登记资料带走吗,能否复制或摘抄?

查询人查询土地登记资料,应当在查询机关设定的场所进行。任何单位和个人不得擅自将土地登记资料带离设定的场所。

查询人可以阅读或者自行摘、抄录土地登记资料。应查询人要求,查询机关可以为其摘录或者复制有关的土地登记资料。

  查询机关摘录或者复制的土地登记结果,查询人请求出具查询结果证明的,查询机关经审核后可以出具查询结果证明。查询结果证明应当加盖查询机关印章,并注明日期。查询结果证明复制无效。

37.土地登记资料查询收费吗?

根据目前的法律和政策,土地登记资料的查询还是有偿的。土地登记资料公开查询收费依据按照财政部、原国家计委《关于事业单位和社会团体有关收费问题的通知》(财规200047号)有关收费规定,查询土地登记资料所发生的费用由查询人承担。

38.查询人违规查询或违法使用查询结果,有什么样的法律责任?

查询人擅自将土地登记资料带离设定场所,对登记资料进行圈点、划线、注记、涂改、拆页,或者故意损坏查询设备的,查询机关应当及时制止,并责令其改正;拒不改正的,应当停止提供查询,不予出具查询结果证明;造成损失的,查询人应当依法承担赔偿责任。 查询人非法使用查询结果,给当事人造成损失的,应当依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

39.什么是土地登记代理,土地登记代理的业务范围有哪些?

土地登记代理是指土地登记代理机构在受托权限内,为委托人提供土地登记代理、咨询等中介服务,并由委托人直接承担相应的法律责任的经营活动。

土地登记代理的业务范围包括:代理土地登记申请、指界、地籍调查、领取土地权利证书;收集、整理土地权属来源证明材料等与土地登记有关的资料;帮助土地权利人办理解决土地权属纠纷的相关手续;查询土地登记资料;提供土地登记及相关业务咨询等;还包括代理与土地登记业务相关的其他事项,如:代办土地权利的取得或交易报批手续、相关税费缴纳、土地政策咨询等。

40.你了解土地登记代理人是做什么的吗,能否以个人名义从事土地登记代理业务?

土地登记代理人是指通过全国统一考试,取得《中华人民共和国土地登记代理人职业资格证书》并经有关部门登记备案的人员。土地登记代理人依法取得执业资格后,才能从事土地登记代理活动。土地登记代理人为委托人具体办理土地登记申请、指界、地籍调查、领取土地证书、咨询等业务。土地登记代理人只能受聘于一个土地登记代理机构,并以机构的名义从事土地登记业务。

四、农村集体土地所有权确权登记发证

41.目前我国土地所有权有哪些形式?哪些属于农村集体土地?

根据《土地管理法》的规定,我国土地实行的是社会主义公有制。土地公有制的形式也就是土地所有权的形式有两种,一种是全民所有制,即国家所有,另一种是劳动群众集体所有制,即集体所有。农村集体土地指农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,都属于农民集体土地;包括属于农民集体所有的建设用地、农用地和未利用地。

42.你清楚农村集体土地确权登记发证与其他相关证书的关系吗?

土地权利证书与林权证、土地承包经营证书等在内的其他相关证书的关系,应当是“身份证”与“工作证”的关系。所谓“身份证”可以理解为对农村集体土地的所有权、使用权主题的界定和明确,也就是说这些土地是谁家的,土地的产权与权属人的关系是什么!而“工作证”则是对这些土地目前的用途和现状发放的一个凭证。即类似于“地役权”性质的一个凭证。

43.你了解我国农村土地产权改革的历史背景吗?

(1)1950年6月28日中央人民政府委员会第八次会议通过了《中华人民共和国土地改革法》,该法开宗明义宣布废除地主阶级封建剥削的土地所有制,实行农民土地是私有制和国家土地所有制。

(2)1956年6月30日,第一届全国人民代表大会第三次会议通过了《高级农业生产合作社示范章程》,初步确立集体土地所有权制度。

(3)1962年9月27日,中共中央第十次全体会议讨论通过了《农村人民公社工作条例修正草案》(以下称“六十条”),确立并巩固了集体土地“三级所有、队为基础”的所有权制度。

(4)1982年12月,我国《宪法》确立了城市土地国有、农村土地集体所有的土地所有制。其后,《中华人民共和国民法通则》(以下称“民法通则”)对国有土地和集体土地的范围也做出了原则性的规定,1982年5月4日全国人大第二十三次会议原则批准了《国家建设征用土地条例》,对国家建设征收集体土地的条件、审批权限、程序、补偿办法等做出了明确具体的规定。1986年《土地管理法》和《土地管理法实施细则》进一步细化了土地所有权的规定。

(5)2002年8月29日,第九届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过《中华人民共和国农村土地承包法》,赋予了农民长期而有保障的土地使用权,为维护农村土地承包当事人的合法权益,促进农业、农村经济发展和农村社会稳定发挥了重大作用。

(6)2007年3月,《中华人民共和国物权法》将农村土地权利分为集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权等类型,进一步细化了农村土地权利体系,提升了农村土地权利的法律地位。

44.农村集体土地所有权的主体类型有哪些?

农村集体土地所有权主体应遵循“主体平等”和“村民自治”的原则,按照乡(镇)、村和村民小组农民集体三类所有权主体,将农村集体土地所有权确认到每个具有所有权的农民集体。即凡是村民小组(原生产队)土地权属界线存在(清楚无争议)的,土地应确认给村民小组农民集体所有,发证到村民小组农民集体。对于村民小组(原生产队)土地权属界线不存在、并得到绝大多数村民认可的,应本着尊重历史、承认现实的原则,对这部分土地承认现状,明确由村农民集体所有,发证到村农民集体。对于乡(镇)农民集体所有的土地,所有权应依法确认给乡(镇)农民集体。

45.你知道集体土地和国有土地所有权是如何划分的吗?

根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》、《高级农业生产合作社示范章程》、“六十条”和《土地管理法》等,以下情况的土地可以确定为集体土地所有权:

(1)土地改革时分给农民并颁发了土地所有证的土地及实施《六十条》时确定为集体所有的土地,属农民集体所有。 

(2)土改时已分配给农民所有的原铁路用地和新建铁路两侧未经征用的农民集体所有土地属于农民集体所有。县级以下公路两侧保护用地和公路其他用地凡未经征用的农民集体所有的土地仍属于农民集体所有。国有电力通讯杆塔占用农民集体所有的土地,未办理征用手续的,土地仍属于农民集体所有(对电力通讯经营单位可确定为他项权利)。水利工程管理和保护范围内等未经征用的农民集体所有的土地属于集体所有。

(3)农民集体连续使用其他农民集体所有的土地已满二十年的,应视为现使用者所有;连续使用不满二十年,或者虽满二十年但在二十年期满之前所有者曾向现使用者或有关部门提出归还的,由县级以上人民政府根据具体情况确定土地所有权。

(4)农民集体经依法批准以土地使用权作为联营条件与其他单位或个人举办联营企业的,或者农民集体经依法批准以集体所有的土地的使用权作价入股,举办外商投资企业和内联乡镇企业的,集体土地所有权不变。

(5)一九八六年三月中共中央、国务院《关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知》发布之前,全民所有制单位、城市集体所有制单位租用农民集体所有的土地,按照有关规定处理后,能够恢复耕种的,退还农民集体耕种,所有权仍属于农民集体;已建成永久性建筑物的,由用地单位按租用时的规定,补办手续,土地归国家所有。凡已经按照有关规定处理了的,可按处理决定确定所有权和使用权。

综上所述,确定农民集体土地所有权的客体范围,必须有法律依据,基于确定农民集体土地所有权不适应推定制度(根据《确定土地所有权与使用权的若干规定》第十八条规定:“土地所有权有争议,不能依法证明争议土地属于农民集体所有的,属于国家所有。”同时,根据民法理论中无主地属于国有的规则,在无法确定国家土地所有权与集体土地所有权界限时,集体负有举证责任,如果集体不能证明该宗土地为集体所有,则推定该宗地属于国家所有)。依宪法和《土地管理法》的规定,对农村和城市郊区的土地,属于集体所有的土地基本可以分为以下两种类型:一种类型是法律规定为集体所有的或未规定为国家所有的土地;另外一种类型是未经国家征用的土地仍为集体所有。

46.你知道各农民集体之间土地所有权界线确定的原则吗?

根据《确定土地所有权与使用权的若干规定》,集体之间土地所有权的界线应遵循以下几个原则确定:

(1)村农民集体所有的土地,按目前该村农民集体实际使用的本集体土地所有权界线确定所有权。根据《六十条》确定的农民集体土地所有权,由于下列原因发生变更的,按变更后的现状确定集体土地所有权:一是由于村、队、社、场合并或分割等管理体制的变化引起土地所有权变更的;二是由于土地开发、国家征地、集体兴办企事业或者自然灾害等原因进行过土地调整的;三是由于农田基本建设和行政区划变动等原因重新划定土地所有权界线的。行政区划变动未涉及土地权属变更的,原土地权属不变。

(2)乡(镇)或村在集体所有的土地上修建并管理的道路、水利设施用地,分别属于乡(镇)或村农民集体所有。

(3)乡(镇)或村办企事业单位使用的集体土地,《六十条》公布以前使用的,分别属于该乡(镇)或村农民集体所有;《六十条》公布起至一九八二年国务院《村镇建房用地管理条例》发布时止使用的,有下列情况之一的,分别属于该乡(镇)或村农民集体所有:一是签订过用地协议的(不含租借);二是经县、乡(公社)、村(大队)批准或同意,并进行了适当的土地调整或者经过一定补偿的;三是通过购买房屋取得的;四是原集体企事业单位体制经批准变更的。 

(4)1982年国务院《村镇建房用地管理条例》发布时起至1987年《土地管理法》开始施行时止,乡(镇)、村办企事业单位违反规定使用的集体土地按照有关规定清查处理后,乡(镇)、村集体单位继续使用的,可确定为该乡(镇)或村集体所有。乡(镇)、村办企事业单位用上述以外的方式占用的集体土地,或虽采用上述方式,但目前土地利用不合理的,如荒废、闲置等,应将其全部或部分土地退还原村或乡农民集体,或按有关规定进行处理。一九八七年《土地管理法》施行后违法占用的土地,须依法处理后再确定所有权。

(5)乡(镇)企业使用本乡(镇)、村集体所有的土地,依照有关规定进行补偿和安置的,土地所有权转为乡(镇)农民集体所有。经依法批准的乡(镇)、村公共设施、公益事业使用的农民集体土地,分别属于乡(镇)、村农民集体所有。

47.土改时发的土地证还有法律效力吗?

20世纪50年代土改时期发给农民的土地证,是地方人民政府根据《中华人民共和国土地改革法》的规定,废除封建土地所有制,将所有征收来的土地分给农民,证明其土地所有权的凭证。新中国成立后,我国实行生产资料的社会主义公有制度,1962年,将包括农民私有的宅基地在内的全部农村土地收归集体所有。对宅基地和承包的土地,农民只有使用权。土改时的土地证虽然没有收回,但实际上已失去法律效力。

48.村委会有权拍卖集体土地吗?

我国对土地用途作了非常明确而严格的规定。《中华人民共和国土地管理法》第4条规定,国家实行土地用途管制制度,规定土地用途,严格限制农用地转为建设用地,对耕地实行特殊保护。《中华人民共和国刑法》第228条也将“以牟利为目的,违反土地管理法规,非法转让、倒卖土地使用权,情节严重的行为”明确规定为犯罪。农村土地虽然属于农民集体,但村委会只能在不改变土地用途并征得村集体同意的前提下,在村农民集体经济组织内部对土地使用权进行流转。村委会、村民大会都无权超越法律规定,自由处置村集体土地。

49.农村集体土地所有权登记结果需要注意哪些问题?

农村集体土地所有权登记结果应注意以下六个方面的问题:一是登记的集体土地使用权人必须是具有所有权的农民集体经济组织;二是集体土地的宗地划分需要符合《土地登记办法》关于宗地的定义;三是弄清楚集体土地宗地范围内是否有国有土地;四是本集体土地宗地范围内是否有其他农民集体经济组织的土地(以行政村范围为单元);五是集体土地所有权证书有关内容的填写要与土地登记簿(卡)相一致;六是要把集体土地所有权证书发至所有权人。

50.我省农村集体土地所有权的面积是如何确定的,对图件比例尺有何要求?

全省农村集体土地所有权面积计算要求以图上量算或实测计算的方法计算宗地面积,以全省第二次土地调查成果为基础,核实并确定权属界线,对界址走向进行详细描述。农村集体土地所有权地籍图比例尺为1:10000。宗地图比例尺可根据宗地大小适当选择,但比例尺分母必须为100的整数倍。

51.你知道集体土地所有权都有哪些内容吗?

集体土地所有权可以由所有者亲自行使,也可以由所有者代表代为行使。其权利内容包括占有、使用、收益和处分四项权能。集体土地所有权具有不完全性,在收益和处分方面受到一定限制。例如: 在收益权方面,集体所有的土地不能直接用于房地产开发,若要用于房地产开发,必须先经国家征收程序转变为国有土地后再由国家出让给开发商。这就使属于集体土地所有权人在土地商业性开发方面的收益受到限制。 在处分权方面,集体土地不得出让、转让、出租用于非农业建设,集体土地所有者不得擅自改变土地用途,若向非农业性用地者提供土地使用权须经人民政府审批等等,这些规定均使集体土地所有权中的处分权受到相当大的限制。

52.你清楚集体土地所有权代表对土地行使处分权需要受到哪些限制?

对土地的处分包括:事实上的处分(如改变土地用途)和法律上的处分(如将土地权利进行交易)。集体土地所有者代表行使处分权受以下两方面限制。

一是需要受农民集体经济组织成员共同意志的限制。集体土地所有权真正主体是全体集体经济组织成员,而不是他们的代表机构或者代表人。所以,对集体土地的重大处置决定,要依法经农村集体经济组织或村民小组成员表决同意。在乡(镇)集体土地所有权中,农民集体对土地实际已无直接的收益权,也无法直接行使处分权,故农民集体已无法对所有权主体代表行使权力予以限制。从这一实际情况出发,乡(镇)土地所有者代表行使上述权利可不经农村集体经济组织或村民小组成员表决同意。

二是需要受国家法律和政府管理的限制集体经济组织行使对集体土地的处分权,不得违反法律的禁止性规定,且须履行法定义务。例如,未经依法征收不得转让土地,不得将集体土地用于商业性房地产开发,改变土地用途须依法经有审批权的人民政府批准等等。

53.不同所有权的土地应分别由哪些人申请登记?

属于村民小组集体所有的土地应当由其经济组织或村民小组依法申请登记并持有土地权利证书。对于村民小组组织机构不健全的,可以由村民委员会代为申请登记、保管土地权利证书。属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会受本农民集体成员的委托行使所有权;分别属于村内两个以上农民集体所有的,由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权。属于乡(镇)农民集体所有的,由乡(镇)集体经济组织代表集体行使所有权;没有乡(镇)农民集体经济组织的,乡(镇)集体土地所有权由乡(镇)政府代管。在办理土地确权登记手续时,由乡(镇)农民集体土地所有权主体代表申请办理。

五、宅基地使用权确权登记发证

54.农村宅基地确权登记发证工作总的指导思想是什么?

农村宅基地使用权登记发证政策性强,涉及面广,与民生问题关联密切,事关农村社会稳定大局。同时,农村宅基地确权登记发证又面临着历史遗留问题多,管理欠账多,形成原因多以及使用情况和用地现状错综复杂等一系列的实际情况。农村宅基地使用权登记发证要坚持依法确权、规范登记、有序推进,严格区分“三个”不同的历史阶段,要坚持以人为本的工作理念,坚持“实事求是”的思想路线,把农村宅基地确权登记发证工作作为党在新时期的一系列惠农政策之一来落实,依法进行确权登记,争取最大程度的提高登记发证比例,确保农民宅基地使用权依法得到保护。

55.你了解农村宅基地的审批程序吗?

农村村民建住宅需要使用宅基地的,应向本集体经济组织提出申请,并在本经济组织或村民小组张榜公布,公布期满无异议的,报经乡(镇)人民政府审核后,报县(市)人民政府审批,经依法批准的宅基地,农村集体经济组织或村民小组应及时将审批结果张榜公布;其中,占用农用地的,应按照《中华人民共和国土地管理法》第44条的规定办理农用地转用手续。

56.农村宅基地如何确权?

(1)1982年《村镇建房用地管理条例》公布之前建房使用的宅基地,虽然超过规定的面积,但可维持现状。今后拆迁、改建、翻建房屋时,要严格按当地政府规定的面积标准审批。

(2)1982年《村镇建房用地管理条例》公布以后到1987年1月《中华人民共和国土地管理法》实施时止,宅基地超面积的,要经地方人民政府依照国家政策处理后,再行确权。

(3)1987年《土地管理法》实施后,农村村民建房占用的宅基地,超过当地规定的面积标准的,按照实际批准面积进行确权登记。其面积超过各地规定标准的,可在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过标准的面积,待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时,按有关规定作出处理,并按照各地规定的面积标准重新进行确权登记。

(4)符合规定分户建房标准而未分户,现宅基地不超过分户合计面积的,不作为超面积处理。

(5)非农业户口居民(含华侨)原在农村合法取得的宅基地及房屋,房屋产权没有变化的,经该农民集体出具证明并公告无异议的,可依法办理土地登记,在《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为非本农民集体成员”。

(6)已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民,因继承房屋占用农村宅基地的,可按规定登记发证,在《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”。

(7)非本农民集体的农民,因地质灾害防治、新农村建设、移民安置等集中迁建,在符合当地规划的前提下,经本农民集体大多数成员同意并经有权机关批准异地建房的,可按规定确权登记发证。

(8)已经确权的宅基地,在以后房屋拆迁、改建、翻建时,按政府规定的面积标准重新确定使用权。

(9)对于没有权属来源证明的宅基地,应当查明土地历史使用情况和现状,由村委会出具证明并公告30天无异议,经乡(镇)人民政府审核,报县级人民政府审定,属于合法使用的,确定宅基地使用权。

57.你知道目前我省宅基地使用规定的面积标准吗?

根据《河南省实施〈土地管理法〉办法》规定,农村居民建设住宅,每户宅基地用地标准:

(1)城镇郊区和人均耕地六百六十七平方米以下的平原地区,每户用地不得超过一百三十四平方米; 

(2)人均耕地六百六十七平方米以上的平原地区,每户用地不得超过一百六十七平方米; 

(3)山区、丘陵区每户用地不得超过二百平方米,占用耕地的适用本款(1)(2)项的规定。

58.农村村民宅基地超面积的应当如何登记发证?

根据《土地管理法》第六十二条规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。”如果宅基地超标,在对宅基地上的房屋不进行改动的情况下,根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》第四十五条规定:“一九八二年二月国务院发布《村镇建房用地管理条例》之前农村居民建房占用的宅基地,超过当地政府规定的面积,在《村镇建房用地管理条例》施行后未经拆迁、改建、翻建的,可以暂按现有实际使用面积确定集体建设用地使用权” 。同时,按照《确定土地所有权和使用权的若干规定》第五十一条规定:“按照本规定第四十五条至第四十九条的规定确定农村居民宅基地集体土地建设用地使用权时,其面积超过当地政府规定标准的,可在土地登记卡和土地证书内注明超过标准面积的数量。以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时,按当地政府规定的面积标准重新确定使用权,其超过部分退还集体。”

59.申请使用宅基地的条件有哪些?

根据河南省《土地管理法》实施办法的规定,具备下列条件之一的,可以申请宅基地:

(1)农村居民户无宅基地的;

(2)农村居民户,除身边留一子女外,其他成年子女确需另立门户而已有的宅基地低于分户标准的;

(3)集体经济组织招聘的技术人员要求在当地落户的;

(4)回乡落户的离休、退休、退职的干部职工、复退军人和回乡定居的华侨、侨眷、港澳台同胞,需要建房而又无宅基地的;

(5)原宅基地影响规划、需要收回而又无宅基地的。

60.原宅基地使用人将其所使用或所有的宅基地出借给他人,现在能否收回该地的使用权?

对这个问题,要区分不同时期来处理。借用宅基地是不可能取得土地使用权的,但对其中有的人借地建房、长期使用,经有关部门批准,并且取得了房屋产权证,应承认建房人已因政府批准建房、发给房屋产权证而取得了该宅基地的使用权;如因出借人讨还宅基地,要求对方拆房还地引起纠纷的,应参照1986年11月14日《最高人民法院关于农民对宅基地只有使用权没有所有权的批复》处理,即该地使用权归建屋人所有,原使用人失去使用权。在土地公有化之后,一方仍借地给他人盖房的行为,违背了当时政策和现行法律的规定,属违反法律规定的无效行为,依法不予保护。

61.宅基地使用权人享有哪些权利?

根据《中华人民共和国物权法》的规定,宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。宅基地因自然灾害等原因灭失的,宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民,有权要求重新分配宅基地。

62.对农村宅基地占用的耕地如何补偿?

对农民宅基地占用的耕地,县(市)、乡(镇)应组织村集体经济组织或村民小组进行补充。省(区、市)及市、县应从用于农业土地开发的土地出让金、新增建设用地土地有偿使用费、耕地开垦费中拿出部分资金,用于增加耕地面积的农村建设用地整理,确保耕地面积不减少。

63.农村宅基地管理制度有哪些?

健全宅基地管理制度。在宅基地审批过程中,乡(镇)国土资源管理所要做到“三到场”。即:受理宅基地申请后,要到实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划等;宅基地经依法批准后,要到实地丈量批放宅基地;村民住宅建成后,要到实地检查是否按照批准的面积和要求使用土地。各地一律不得在宅基地审批中向农民收取新增建设用地土地有偿使用费。

64.如何加强对宅基地的日常监管?

各地要进一步健全和完善动态巡查制度,切实加强农村村民住宅建设用地的日常监管,及时发现和制止各类土地违法行为。要重点加强城乡结合部地区农村宅基地的监督管理。要强化乡(镇)国土资源管理机构和职能,充分发挥乡(镇)国土资源管理所在宅基地管理中的作用。积极探索防范土地违法行为的有效措施,充分发挥社会公众的监督作用。对严重违法行为,要公开曝光,用典型案例教育群众。

65.城镇居民能否到农村购置宅基地?

严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。

66.使用农村宅基地是否要缴纳新增建设用地土地有偿使用费和耕地开垦费?

各地一律不得在宅基地审批中向农民收取新增建设用地土地有偿使用费,也不得收取耕地开发费。

67.对城市规划区内与规划区外的农民住宅有什么不同要求?

对城市规划区内的农村村民住宅建设应当集中兴建村民住宅小区,防止在城市建设中形成新的“城中村”,避免“二次拆迁”。对城市规划区范围外的农村村民住宅建设按照城镇化和集约用地的要求,鼓励集中建设农民新村。在规划撤并的村庄范围内,除危房改造外,停住审批新建、重建、改建住宅。

68.农村宅基地用地计划如何管理?

农村宅基地占用农用地应纳入年度计划。省(区、市)在下达给各县(市)用于城乡建设占用农用地的年度计划指标中可增设农村宅基地占用农用地的计划指标。农村宅基地占用农用地的计划指标应和农村建设用地整理新增加的耕地面积挂钩。县(市)国土资源管理部门对新增耕地面积检查、核定后,应在总的年度计划指标中优先分配等量的农用地转用指标用于农民住宅建设。省级人民政府国土资源管理部门要加强对各县(市)农村宅基地占用农用地年度计划执行情况的监督检查,不得超计划批地。各县(市)每年年底应将农村宅基地占用农用地的计划执行情况报省级人民政府国土资源管理部门备案。

69.你了解农村宅基地使用权确权登记发证的工作流程吗?

农村宅基地使用权调查是在已有调查成果的基础上,对村庄范围内的宅基地使用权进行权属调查(核查),依据省统一布设的控制点,运用野外数字测量法、解析法等对调查成果进行实测,采用1:500比例尺,获取村庄内部每宗宅基地和其他土地权属、界址、用途、面积、分布及土地利用情况等信息;将宅基地使用权地籍调查成果在行政村范围内公告,公告无异议的,经乡(镇)人民政府审核,报县级人民政府确认使用情况和权利归属;在查清确认宅基地使用权的基础上,按照《土地登记办法》的规定进行宅基地使用权登记发证,并向使用权人发放土地证书。

70.此次农村集体土地确权登记发证,发放的宅基地使用权证是免费的吗?

此次农村集体土地确权登记发证工作其中一个指导思想就是惠农、便农、利农,为了贯彻落实不增加农民负担,宅基地使用权证是由政府统一购置,免费发放。

71.对农村存在的违法宅基地和集体建设用地问题如何处理?

违法宅基地和集体建设用地必须依法依规处理后方可登记。对于违法宅基地和集体建设用地,应当查明土地历史使用情况和现状,对符合土地利用总体规划与村镇规划以及有关用地政策的,经有批准权的单位批准并依法补办用地批准手续后,准予进行登记发证。

72.“小产权房”可以发证吗?

严格禁止对违法用地未经依法处理就登记发证,对于借户籍管理制度改革或擅自通过“村改居”等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地、农民经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地,不得登记发证。

六、集体建设用地使用权确权登记发证

73.集体建设用地使用权人享有哪些权利?

集体建设用地使用权人依法对农村集体所有的土地享有占有、使用和收益的权利,有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施,建设用地使用权人应当合理利用土地,不得改变土地用途;需要改变土地用途的,应当依法经有关行政主管部门批准。

74.农村集体建设用地如何确权登记发证?

村委会办公室、医疗教育卫生文化等公益事业和公共设施用地、乡镇企业用地及其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地,应当依法进行确权登记发证,确认集体建设用地使用权。将集体土地使用权依法确认到每个权利主体。凡依法使用集体建设用地的单位或个人均应申请确权登记。

对于没有权属来源证明的集体建设用地,应查明土地历史使用情况和现状,认定合法使用的,由村委会出具证明并公告30天无异议的,经乡(镇)人民政府审核,报县级人民政府审批,确权登记发证。

75.集体建设用地使用权登记结果要检查什么?

一是检查集体建设用地使用权人与实际使用集体土地的单位是否一致;二是检查登记结果是否与土地利用批准文件确定的使用人一致;三是检查宗地图是否符合《城镇地籍调查规程》关于宗地图绘制的规定:四是检查集体土地使用权证书有关内容的填写是否与土地登记簿(卡)一致。

76.农村集体土地确权登记发证如何处理“合村并组”的情况?

涉及依法“合村并组”的,“合村并组”后土地所有权主体保持不变的,所有权仍然确权给原农民集体;“合村并组”后土地所有权主体发生变化、并得到绝大多数村民认可的,履行集体土地所有权变更的法定程序后,按照变化后的主体确定集体土地所有权,并在土地登记簿和土地证书上备注各原农民集体的土地面积。

77.农村集体土地确权登记发证是否包括 “小产权房”的建设用地也可以发证?

在这次农村集体土地确权登记发证工作中,党中央国务院、省委省政府,国土资源部、财政部、城乡建设部、农业部等部门出台的文件政策不仅都没有涉及对“小产权房”的建设用地可以发证的问题,同时,要求严格禁止对违法用地未经依法处理就登记发证。对于借户籍管理制度改革或者擅自通过“村改居”等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地,一律不得在农村集体土地确权登记发证中进行登记发证,严禁将“小产权房”等违法建设用地通过登记合法化,凡是不依法依规进行集体土地确权登记发证或登记发证不规范造成严重后果的,将视情节严肃追究有关单位和人员的责任。

78.农村建设用地整理的原则是什么?

农村建设用地整理,要按照“规划先行、政策引导、村民自愿、多元投入”的原则,按规划、有计划、循序渐进、积极稳妥地推进。

79.转让土地的使用年限如何计算?

土地使用者通过转让方式取得的土地使用权,其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

80.你知道承包经营权的期限吗?

土地承包经营权是有期限的物权。耕地的承包期限为30年;草地的承包期限为30年至50年;林地的承包期限为30年至70年,特殊林木的承包期,经国务院林业行政主管部门批准可以延长(《物权法》第126条第1款)。

七、土地权属争议与调处

81.什么叫土地权属争议?土地权属争议有哪些类型?

土地权属争议是指因土地所有权、使用权归属而发生的争议。土地权属争议也叫土地权属纠纷。

土地权属争议的类型,按权属性质分为土地所有权争议和土地使用权争议。按争议的主体可分为单位与单位之间的争议、个人与个人之间的争议、个人与单位之间的争议。

82.土地权属争议和土地侵权有何区别?

土地权属争议与土地侵权在法律上是两个完全不同的概念,在行为上有着质的区别。前者指某宗土地权属不清,未经人民政府依法确认登记,双方或多方当事人对土地的所有权或使用权同时提出主张,构成土地权属争议。土地权属争议依法由人民政府处理,是人民政府依职权实施的一种具体行政行为,未经人民政府处理的土地权属争议案件,人民法院不得直接受理。当事人不服人民政府对土地权属争议的处理决定而向人民法院起诉的,属于行政案件。

土地侵权是土地权属明确、合法,不享有土地权属的人侵犯享有土地权属的人的土地所有权或使用权的行为。是一方当事人侵犯另一方当事人的合法权益。如果其中一方当事人认为自己的土地权益被他方侵犯而直接向人民法院起诉,人民法院应作为民事案件受理。土地侵权是以土地确权为基础的,只有在土地权属依法确认的前提下,才会产生土地侵权的问题,权属不清,双方或多方当事人对土地权属还存在争议,就不能构成土地侵权。

83.土地权属争议案件由谁负责调处?

(1)个人之间、个人与单位之间、单位与单位之间发生的争议案件,由争议土地所在地的县级国土资源行政主管部门调查处理。个人之间、个人与单位之间发生的争议案件,可以根据当事人的申请,由乡级人民政府受理和处理。

(2)设区的市、自治州国土资源行政主管部门调查处理下列争议案件:跨县级行政区域的;同级人民政府、上级国土资源行政主管部门交办或者有关部门转送的。

(3)省、自治区、直辖市国土资源行政主管部门调查处理下列争议案件:跨设区的市、自治州行政区域的;争议一方为中央国家机关或者其直属单位,且涉及土地面积较大的;争议一方为军队,且涉及土地面积较大的;在本行政区域内有较大影响的;同级人民政府、国土资源部交办或者有关部门转送的。

(4)国土资源部调查处理下列争议案件:国务院交办的;在全国范围内有重大影响的。

84.如何申请处理土地纠纷案件?

我国土地管理法第十三条规定,处理土地纠纷的机关是人民政府和人民法院。因农村责任田划分,宅基地的规划及调整和边界划分而引起的纠纷,属于行政部门处理的争议,而不应属于法院管辖。遇有此类情况,可向当地人民政府主管部门提出申请,予以解决。

法院受理的土地纠纷有两类:一类是行政案件,另一类是民事案件。

属于行政案件的几种情况是:一是因土地权属不明、界限不清引起的土地使用权和所有权争议,可先根据《中华人民共和国土地管理法》第十三条的规定,自行协商,未果的,可由人民政府处理,对人民政府处理结果不服的,可在接到处理决定通知书的30日内向法院起诉;二是人民政府对土地所有权和使用权争议作出处理决定以后,如果对处理结果不服,且未在法定期限内申请复议的,可向人民法院提起行政诉讼;三是非法占用土地建房的,必须由主管机关先行处理。对未经批准或采用欺骗手段骗取批准,非法占用土地(宅基地)的,由乡镇人民政府或县级以上地方人民政府或县级以上地方人民政府土地管理部门依法予以行政处罚,当事人对行政处罚决定不服的,可以在接到处罚决定通知之日起15日内向法院提起行政诉讼。

属于民事案件的土地纠纷:一是土地使用权纠纷;二是土地所有权纠纷;三是土地使用权的出让和转让合同纠纷;四是土地出售、交换、出租抵押合同纠纷。另外不包括林木、林地的所有权和使用权纠纷以及宅基地使用权纠纷,都属于法院受理的民事案件范畴,应到法院民事审判庭起诉。

需要提供相关证据:在发生土地纠纷以后,应及时搜寻、保存证据,包括土地使用权证、房产证和各类合同书等。另外,还应提供历史上对发生争议的土地、宅基地的使用情况。涉及侵权的,还应提交侵权人的具体侵权行为和造成的后果等方面的证据。如果发生的纠纷经过有关部门处理,则还应提交该部门的处理意见。

85.土地权属纠纷调处的程序是什么?

土地权属调处的程序包括以下七个步骤,申请→受理→调查→调节处理→处理决定送达→执行→立卷归档。

86.你清楚哪些案件不能作为土地争议受理吗?

(1)土地侵权案件;

(2)行政区域边界争议案件;

(3)土地违法案件;

(4)农村土地承包经营权争议案件;

(5)其他不作为土地权属争议的案件。

87.你知道国土资源行政主管部门对土地权属争议提出的调查处理意见都包括哪些内容吗?

(1)当事人的姓名或者名称、地址、法定代表人的姓名、职务;

(2)争议的事实、理由和要求;

(3)认定的事实和适用的法律、法规等依据;

(4)拟定的处理结论。

88.你清楚提出的土地权属争议调查处理的申请,国土资源行政主管部门在收到申请书之日起几个工作日内提出是否受理的意见吗?

对申请人提出的土地权属争议调查处理的申请,国土资源行政主管部门应当依照《土地权属争议调查处理办法》的规定进行审查,并在收到申请书之日起7个工作日内提出是否受理的意见。

89.你清楚国土资源行政主管部门接到当事人的处理申请后,认为应当受理的,在决定受理之日起几个工作日内将申请书副本发送被申请人吗?

依据《土地权属争议调查处理办法》的规定,国土资源行政主管部门接到当事人的处理申请后,认为应当受理的,在决定受理之日起5个工作日内将申请书副本发送被申请人。

八、土地调查

90.土地调查的目的是什么?

土地调查的目的是全面查清土地资源和利用状况,掌握真实准确的土地基础数据,为科学规划、合理利用、有效保护土地资源,实施最严格的耕地保护制度,加强和改善宏观调控提供依据,促进经济社会全面协调可持续发展。

91.你清楚土地调查的内容吗?

(1)土地利用现状及变化情况,包括地类、位置、面积、分布等状况; 

(2)土地权属及变化情况,包括土地的所有权和使用权状况;

(3)土地条件,包括土地的自然条件、社会经济条件等状况; 

进行土地利用现状及变化情况调查时,应当重点调查基本农田现状及变化情况,包括基本农田的数量、分布和保护状况。 

92.你了解土地调查都有哪几类调查吗?

土地调查包括全国土地调查、土地变更调查和土地专项调查。

93.土地调查采用什么样的土地分类标准?

土地调查采用全国统一的土地分类标准《土地利用现状分类》(GB/T 20010—2007),12个一级类,57个二级地类,一级类包括:耕地、园地、林地、草地、商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、其他土地。

94.你清楚土地变更调查的统一时点吗?

土地变更调查中的土地利用变更调查,应当以全国土地调查和上一年度土地变更调查结果为基础,全面查清本年度本行政区域内土地利用状况变化情况,更新土地利用现状图件和土地利用数据库,逐级汇总上报各类土地利用变化数据。土地利用变更调查的统一时点为每年12月31日。

95.你理解什么是土地专项调查吗?

土地专项调查,是指根据国土资源管理需要,在特定范围、特定时间内对特定对象进行的专门调查,包括耕地后备资源调查、土地利用动态遥感监测和勘测定界等,农村集体土地确权调查就是土地专项调查的一种。

96.土地专项调查是如何组织实施的?

土地专项调查由县级以上国土资源行政主管部门组织实施,专项调查成果报上一级国土资源行政主管部门备案;全国性的土地专项调查,由国土资源部组织实施。

97.从事土地调查的人员有什么要求?

从事土地调查的技术人员必须是经过国土资源部或省国土资源厅组织的统一培训和考试,并取得《土地调查资格证书》的人员。

九、其他

98.对土地违法行为的种类有哪些?

根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《刑法》、《土地管理法实施条例》、《基本农田保护条例》等法律、法规,土地违法行为主要有以下几种:  

(1)买卖或者以其他形式非法转让土地的违法行为; 

(2)非法占用土地的违法行为; 

(3)非法批准征用、占用土地的违法行为;  

(4)破坏耕地的违法行为;  

(5)拒不履行土地复垦义务的违法行为;  

(6)非法侵占、挪用征地费、基本农田的耕地开垦费的违法行为;  

(7)拒不交还土地的违法行为;  

(8)擅自将集体土地使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的违法行为;  

(9)不办理土地变更登记的违法行为; 

(10)土地行政主管部门工作人员的违法行为;  

(11)应将耕地划入基本农田保护区而不划入的违法行为;  

(12)破坏或者擅自改变基本农田保护区标志的违法行为; 

(13)擅自批准出让或者擅自出让土地使用权用于房地产开发的违法行为; 

(14)不符合房地产转让条件,非法转让房地产的违法行为; 

(15)未经批准擅自转让划拨土地房地产的违法行为; 

(16)非法转让、倒卖土地使用权的违法行为;  

(17)非法低价出让国有土地使用权的违法行为。 

99.土地违法行为应承担哪些责任?

(1)没收违法所得;

(2)限期拆除新建的建筑物和其他设施;

(3)没收新建的建筑物和其他设施;

(4)罚款;

(5)行政处分;

(6)承担刑事责任。

对以买卖或者其他形式非法转让土地情节严重,触犯刑法,构成非法转让土地使用权罪的,应依法追究刑事责任。

100.通过法院裁决或者继承等方式取得的土地权利是否可以不办理登记?如果再转让给第三人时,能否直接变更到第三人名下?

根据《物权法》第二十八条规定,因人民法院的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书生效时发生效力;根据《物权法》第二十九条规定,因继承取得物权的,自继承开始时发生效力,因此可以不办理登记。但对这类土地权利再次进行转让申请登记时,登记机构应当先将土地登记到法院裁决的当事人或者继承人名下之后,再过户登记给第三人。


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